取消公摊会导致房价上涨吗

近日,广东省肇庆市发布通知,将从2024年5月1日起在全市范围内实行商品房按套内面积计价宣传销售。此举引发社会各界的广泛关注和热议。长期以来,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这导致了同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,购房者为公摊面积买单的现象频频发生,进而引发众多矛盾和纠纷。肇庆此次率先推行新的计价方式,是否预示着公摊面积这一困扰购房者多年的痛点即将得到解决?

公摊”模式最早源于1950年代的香港,由于房地产业起步阶段均为整栋出售,价格高昂,房产商李嘉诚想出“分层出售”“分户出售”的办法,公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊,“公摊”由此而来。1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》曾给出定义,文件规定了房屋公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体,另外还包括整幢服务公共用房和管理用房,以水平投影面积计算。

在现行的建筑面积计价模式下,开发商往往通过增加公摊面积的方式来实现利润最大化。公摊面积越大,房屋的实际单价就越高,而购房者却难以察觉其中的猫腻。以一套100平米的房子为例,如果按套内面积计算,房价为每平米1万元,总价就是100万元。但如果按建筑面积计算,假设公摊面积比例为30%,那么房屋的实际面积就达到了130平米,总价则被抬高到130万元。购房者实际上为30平米的公摊面积支付了30万元的费用,而这部分面积却无法实际使用。长此以往,公摊面积成为推高房价的重要因素,加重了购房者的负担。

尽管各地纷纷探索取消公摊面积的计价方式,但要真正解决这一问题,还需要进行系统性的配套改革。正如重庆大学管理科学与房地产学院副院长周滔教授所指出的,"取消公摊"应该是一个系统性工程,包括与套内面积相关的税费政策及配套制度的变化。如果仅仅是转换计价方式,而不进行相应的制度改革,那么取消公摊就可能沦为一个噱头,无法真正解决问题。比如,在现行的税费政策下,房产税、维修基金等费用都是按建筑面积计算的,如果改为按套内面积计价,那么这些费用的计算方式也需要进行相应的调整,否则可能会导致税费收入的减少,进而影响地方财政。此外,在房屋交易过程中,还涉及到银行贷款、评估等环节,这些也都需要进行相应的制度改革,以适应新的计价方式。

关于取消公摊面积计价会否导致房价上涨,有专家表示,理论上取不取消公摊面积和房价没有必然的联系。

本文源自金融界

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