一二线城市租金下跌房价上涨

北京商报讯(记者 陶凤 王晨婷)05月27日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布2020年04月纬房综合指数。指数显示,2020年4月全国核心城市(主要为一二线城市)二手房成交量与价格快速回升,租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。

反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示,2020年4月,核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价,但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月,纬房核心指数为107.01点(以2018年1月核心城市综合房价为100),比今年3月106.43点上涨0.54%,比2019年4月105.26点上涨1.11%。

与房价走势形成背离的是,核心城市住房租金较快下降。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市近2个月住房租金出现较快下降。4月,纬房租金核心指数为102.6点(以2018年1月核心城市综合租金为100),比今年3月103.19点下降0.57%,比2019年4月104.12点下降1.46%。

中国社科院财经战略研究院邹琳华认为:“按一般的分析逻辑,租金下跌房价上涨,表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控,还要看2020年下半年的房价和租金走势。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者:“由于疫情,不少流动人口的租房、工作等都受到影响,租房、换房的需求减少,房屋空置率也增加,都会带来租金的下跌。租金下跌和房价上涨理论上讲是有点违背的,但是也要看到,租金下跌更能反映现在市场是降温的。而房价之所以上涨,并不单单因为市场需求,有些是结构性的因素。最近这两个月的房屋交易确实有些超乎预期,一定程度上导致房价有所上涨。但接下来还有可能会有一些降价、促销的动作,届时或许和租金下跌比较匹配;如果说接下来几个月房价还在继续上涨,但是租金下跌的话,那么这就不匹配了,也就是房地产的泡沫风险是在增加的。所以还要看接下来几个月的市场表现。”

二手房成交方面,纬房成交量指数监测显示,2020年4月,10大重点城市二手住房成交量指数为222.93,比2020年3月的158.37上升40.8%,已经超过了2017年调控前的成交量水平。国家统计局日前发布的数据也显示,4月份,全国70个大中城市中二手房价格上涨城市数量为37城,较3月增加5城。

邹琳华及纬房指数研究小组认为,核心城市二手房成交量的迅速反弹,和1-2月受疫情影响市场停摆恢复后形成的“刚性需求累积效应”有关。预计下半年二手房成交量将回落。

反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数显示,与2020年3月相比,2020年4月纬房一线城市指数上涨1.5%,涨速相对较快。二线城市指数上涨0.3%,市场较为平稳。三四线城市微跌,其中三线城市指数下跌0.1%,四线城市房价下跌0.18%。

纬房指数研究小组认为,一线城市房价上涨相对较快,与经济下滑背景下,市场避险意识增加有一定关联。三四线城市房价总体下跌也是如此。预计该分化态势将会延续到2020年下半年。

其中,长三角核心城市、京津冀核心城市房价反弹相对较快。与今年3月相比,4月纬房长三角核心指数上涨0.78%,京津冀核心指数上涨0.67%,粤港澳大湾区指数上涨0.55%,东北核心指数上涨0.03%。

经历了2017年来房价持续低迷后,近期京津冀核心指数反弹相对较快。纬房指数研究小组认为,相对长三角等其它同等级城市群带,京津冀房价沉寂时间较长,这属于正常的市场“填谷”效应。

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